Q&A：（二）東京「都心五區」不動產投資背景介紹

• 新宿區

新宿區在東京「都心五區」中商業氣息十分濃厚，更是外國旅客到東京必訪的地區，加上又是東京都廳所在地，可說是東京極其重要的政經中心。一般觀光客熟知的新宿，大多指的是「東新宿」，即新宿站東口與歌舞伎町附近。但只要一跨過JR鐵道下的隧道來到西新宿，風景完全不同，那裡各種摩天大樓林立，聚集許多國際大公司；與東新宿遊客如織的氛圍截然不同，充滿十足的商務氣息。

新宿除了東新宿與西新宿之外，尚有神樂坂與大久保等生活步調迥異的地區；神樂坂在明治時代前是上級武士所居住的區域，直到明治時代後，開始聚集大量重要商賈。因此保留許多高級雅緻的商店與餐廳，步調優雅緩慢，和傳統中的「新宿印象」十分不同。

至於大久保地區，近年來儼然已成為全日本最知名的「韓國街」，加上韓國流行文化興起，許多年輕日本男女都喜歡來這裡尋找韓風濃厚的異國風情。此外，許多來自世界不同國家的人也都喜歡居住在這裡，對不動產投資而言有利有弊。利的部分，若投資店面物件承租率很高，或是經營旅館和飯店也有足夠的遊客量支撐。弊的部分，大久保地區對於很多日本人來說「很不像在日本」，因此未來若想將物件轉手賣給日本人，在心裡接受層面上，交易難度比起新宿其他地區會高一些。

其他地方還有屬於文教區的「北新宿」（有早稻田大學和學習院大學），及日本在地人偏愛的住宅區：四谷與市谷。

• 中央區

就發展歷史而言，中央區可以說是「東京中的東京」，這裡有一半的土地都是在江戶時代（西元1603年～1867年）就填埋而成，因此該區發展至今已經超過四百年。許多日本重要的機構、設施與最貴的土地都在這裡，包括東京車站、日本銀行（地位相當於台灣的中央銀行）和擁有全日本最高地價的「銀座」（每平方公尺要價日幣4,560万円，等於每坪要價台幣約345萬）。

因此中央區在東京人心中為尊貴的地區，其中日本橋地區的日本橋，乃是日本道路網史中的起點，在日本人心中有舉足輕重的歷史地位。附近有人形町商圈，聚集許多擁有悠久資歷的工藝店，撐起日本精緻的工藝底蘊。沿著中央通再往南走，就能接到瀰漫奢華貴氣的銀座地區，這裡滿街都是高級餐廳和服飾店。銀座旁的有樂町散發截然不同的生活步調，相對高雅的銀座來得更為親民一些。

此外，中央區除了上述較有歷史感的地區外，還有倚靠東京灣的月島與晴海地區，這裡新建許多超高塔式住宅「タワーマンション」（Tower mansion），成為當地人十分熱衷購買的新興住宅區。因此就投資角度來看，選擇在中央區購買房子，因購屋取得成本較高，投報率不見得是買家最看重的部分，反倒是擁有一種「尊榮身份地位」的象徵意義。

• 千代田區

這個地區一般台灣人聽到可能感覺有點陌生，但只要提到皇居，大家才恍然大悟。是的，千代田區就是皇居所在地，日本皇室所居住的地方，在日本人心中具有神聖的精神意義。除此之外，日本國會議事堂、首相官邸、參眾兩議院議長官邸及各政黨總部，也都在千代田區的永田町與霞關兩地，因此這區為日本的「政治中心」。

如同台北市的博愛特區，總統府與重要行政機關都在附近，相對來說，住宅設施不如都心五區來得密集，因此該區甚至是整個東京23區中，人口密度最低的地方（白天人口只有85萬，晚上人口只剩5萬）。對千代田區的第一印象，就是綠地公園很多，視覺十分寬敞，與記憶中東京人聲雜沓的感覺差異極大。

另外包括以販售中古書聞名的「神保町」與「神田」、東京巨蛋所在地的「水道橋」、3C與動漫商品重鎮「秋葉原」及補習班和專門學校設立密度最高的「御茶水」，都在千代田區的範圍內。因此綜合來看，千代田區除了是日本的政治中心外，更是融合古書香與御宅族的文化重地，性質與「都心五區」其他四區差異很大。

以不動產投資來說，購買該區物件亦是以作長期收租獲利模式為主要考量。當然，若能有機會購買到「可俯瞰皇居」的經典物件，那幾乎可以說是買到一間能永久傳世的房屋了；因此皇居周邊的物件釋出極為稀有，自然成為有能力買家的不動產收藏首選。

• 港區

提到港區，觀光客直覺就會想到東京灣的人工島「台場」，擁有許多觀光遊樂設施和無敵海景。除此之外，港區在東京人心中就是「白領菁英人士匯聚之所」，這裡的白領階級平均年薪達日幣一千一百萬以上，所得收入為東京23區之首。足以可見這裡集全東京高級商業之大成，是許多擁有高社經地位人士首選居住之所。

2021年東京各區居民平均年收

港區的外籍人士人口佔全區之10%，主要是因為這裡齊聚許多國家的外交領事館，也包括位於白金台的「台北駐日經濟文化代表處」。白金台地區是東京知名的高級住宅區，而附近的麻布與六本木也是高經濟能力人士嚮往的夢幻住宅區。此外，港區尚有許多美術館設施，包括三得利美術館、國立新美術館、東京都庭園美術館、根津美術館⋯⋯等，加上瀰漫時尚氣息的青山地區，構成港區獨有的精緻生活氛圍。

就不動產投資而言，選擇在港區買房跟在中央區有點類似，就是買到一種「尊榮感」；但比起在中央區的物件而言，港區別緻的生活氣息又更多了「時髦感」。因此該區只要有物件釋出，特別是位於名為「3A1R」（Aoyama：青山、Akasaka：赤坂、Azabu：麻布和Roppongi：六本木）的精華地段，對於有能力的買家來說，絕對是不可不搶的收購首選。

• 澀谷區

澀谷區廣為人知，包括舊原宿車站前年輕人聚集的「竹下通」商圈、高級精品店爭相進駐的「表參道」商圈、時髦小店林立的「代官山」商圈、東京旅遊必訪景點「明治神宮」、澀谷車站附近號稱是全世界人流量最大的十字路口，及曾經引領日本流行文化風潮的「SHIBUYA109」百貨大樓，都是許多人心中經典的「澀谷印象」。

自從東急東橫線自代官山開始改完地下化後，周邊土地開發也進入全新的大改造階段，最早開始就是2012年開幕的「澀谷 HIKARIE」（ 渋谷ヒカリエ ）。到了2013 年，東急東橫線改為地下化後，在原本東急澀谷站廣場南側興建了「澀谷 Stream」（ 渋谷ストリーム ）；2018 年 9 月正式開幕啟用，就連Google日本總部也從六本木遷於此大樓內，代表國際知名大公司十分重視澀谷區經過大改造後的發展前景。 商業活動極為頻繁的澀谷區，擁有最流行的國際時尚文化（如表參道商圈）與高級質優的住宅環境（如代官山地區），加上又有日本精神指標設施「明治神宮」，成為許多日本人夢寐以求的居住地。對於投資不動產而言，結合JR澀谷站四通八達的交通便利性，這裡絕對是兵家必爭之地；不論是店面或住宅物件，高承租率代表具有高投資價值，高人流量也為當地的租賃市場提供豐厚支撐力。