Q&A：（四）置產管理流程說明

一、購屋

在日本欲購買不動產，必須透過不動產業者進行買賣手續（新成屋直接向建商或其委託之代銷公司購買）。

流程如下：

（1）遞交申購意向書：

買方從物件廣告訊息中尋找喜歡的物件，向合法之宅建取引業者提出「申購意向書」，業者再轉交給賣方。若需貸款，同時也要準備提供給銀行事前審查的資料。

銀行所需文件：身分證或在留卡、3年台灣或日本的報稅資料、台灣聯徵中心的信用調查報告(需附上信用評分)

（2）進行價格斡旋：

賣方收到買方提出的申購意向書後，會針對其提出的購買價格和條件做進一步評估，若同意意向書之價格，雙方便得以進入下個簽約程序，價格斡旋時間約為1-3天。

（3）重要事項說明：

雙方談妥價格後，約定簽約日期，宅建士會就交易物件之相關資料與權利事項向買方詳盡說明，必須完成這個動作後，買賣雙方才能進行簽約付訂的程序，業者準備契約時間約為3-5天，講解契約時間約為1-2小時。

（4）簽約付訂：

簽約後，買方支付房價之10%的訂金（手付金），賣方確認收到款項後，即完成本手續。

（5）準備登記文件及貸款事項：

簽約付訂後，買賣方要開始準備交屋時需要的相關資料，

買方：印章，台灣戶籍謄本或日本住民票，台灣或日本的印鑑證明(若委任辦理或銀行貸款)

賣方：印章，台灣戶籍謄本或日本住民票，台灣或日本的印鑑證明，物件的登記識別情報

若需貸款，同時也要準備提供給銀行正式審查的貸款資料，正式審查約需2-3周。

（6）交屋手續：

交屋時，宅建士和司法書士同時都會在場；完成交屋手續和支付尾款（最終金）後，賣方就會將房屋鑰匙交給買方，再由司法書士去法務局進行所有權登記，簽約到交屋通常需1個月，交屋手續約需1-2小時。

（7）繳交其他費用：

交屋後，新任房東也要開始繳交各種費用，包括不動產所得稅、管理費和修繕積立金、房貸等；這部分都可以委託管理公司負責接收繳費單和幫忙繳款，所以接下來最重要的部分，就是找到一家專業好配合的管理公司。

二、交付管理公司

在日本投資不動產最有利的一點，就是可以將最瑣碎煩心的房屋管理事務，委託專業的管理公司處理。通常一般略具規模的不動產業者，自己都有專屬的房屋管理部門，所以跟他們買房子，後續的管理工作也能直接委託讓其負責。

管理公司負責的業務範圍很廣，包括房屋招租、瓦斯水電開通、各類稅金帳單代收代繳、租金代收及催收，房屋設備報修和緊急狀況處理，總之可以說是海外屋主在日本當地的管家，大小雜事一手包辦。這對許多日語不通的房東來說，有在地服務團隊來處理這些事可說輕鬆多了，每月只要核對管理公司提供的收支報表即可。

而管理公司的收費亦不高，通常為受委託物件月租金的5%，外加消費稅；例如某1LDK的物件租金為日幣15万円，支付管理公司的費用即為：（150,000X5%）+10%（消費稅）＝8,250日圓。

三、出租

一般台灣人選擇在日本購買不動產，通常是作為投資手段而自用的狀況較少，所以在完成房屋購買就要考慮到日後出租事宜。因為屋主會委託管理公司，所以不用自己上網租房子，管理公司有責任處理空屋招租的工作。甚至在購屋前，若已知該房屋為「オーナーチェンジ（Owner Change）」物件，交屋後就能直接收租。

因為投資不動產的獲利來源就是靠租金收入，所以避免出現或縮短房屋空置期以減少租金損失，是穩定獲利的唯一關鍵。這部分一來必須靠管理公司的專業招租能力，二來選擇物件時也要考慮租賃市場需求大的房型，例如選擇1LDK或2LDK的物件，租金收入較高，對於穩定投報率更有幫助。

此外若是將房子租給人自住使用，必須要有一個心理準備是：房子短期內拿不回來或甚至永遠都要租給別人。這是日本政府對於租客的保障，只要租客有繼續承租意願，房東幾乎無法收回自用，跟在台灣「當房東最大」的情況截然不同。

四、售屋

若要將手中持有的日本不動產物件轉售，跟買屋時一樣，必須委託擁有宅建取引業資格的業者來處理。委託銷售的合約類型有三種：一般、專任及專屬專任媒介契約。若簽署「一般契約」，可委託多家不動產業者一起聯賣，但他們都沒有義務要該物件銷售資訊登錄在「不動產流通標準情報系統」（REINS）上。

所以一般會選擇簽署「專任」或「專屬專任」媒介契約，透過REINS系統可以讓更多人看到待售物件，成交機率自然也較高。賣方委託後，等待不動產業者收到有意購買者的「申購意向書」，就會開始進入價格斡旋階段。其他手續跟買房一樣，只是角色互換。

然要提醒一點，若期望在日本透過房屋買賣交易賺取價差，那肯定不如台灣房地產利潤空間大。所以建議買房時不要考慮短期炒房，而是要以長期租賃賺取租金的模式，投資獲利才能細水長流。