Q&A：（五）日本不動產常見問答集
【法令篇】
(1) 借家借地法
日本的「借家借地法」規定得比民法中的租借權還要嚴格甚多，若非是一時承租或無償承租，法條原則上是「保障租客權益」。例如房東不可任意調漲租金、不可用不正當理由收回房子或土地（包括轉售、自用等理由都不成立），承租者若要解約只需提前一個月告知房東即可，房東不可沒收押金。基本上若房客想要長期租賃，房東可能從此無法收回該物件或土地自用；因為日本政府認為承租者相對於不動產持有人來說屬於弱勢，因此特別藉由「借家借地法」來保障承租者權益。因此在投資這種所謂「帶租約物件」（オーナーチェンジ / Owner Change），必須特別考量這一點，要做好可能永久或長期無法收回自用的心理準備。
(2) 委賣契約
如果在日本有房子想賣，就必須和當地不動產仲介業者簽署「委賣契約」，依據委賣專屬權限不同而有三種契約形式。第一種「一般媒介契約」：賣方可同時委託多家不動產業者販售，然業者沒有義務要幫此物件登錄至「不動產流通標準情報系統（REINS）上。第二種「專任媒介契約」：賣家只可單獨委託一家業者販售，但賣方自己也可以銷售該物件。業者必須在七日內將該物件於REINS上架，每二週須向賣方回報狀況，此類合約僅能簽署三個月。第三種「專屬專任媒介契約」：賣家只可單獨委託一家業者販售，賣方自己不可銷售該物件。業者必須在五日內將該物件於REINS上架，每週須向賣方回報狀況。
(3) 住宅宿泊事業法
近五、六年來，日本掀起一波非常熱的「民宿投資潮」，許多台灣人前往日本搶購位於集合式大樓裡的套房物件改作民宿。然自西元2018年6月15日，日本政府頒布「住宅宿泊事業法」（又稱民泊新法）後，全面嚴格管理這些民泊物件。管制範圍包括限定營業地區（目前僅開放以下特別區可經營民泊：東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市部分及千葉市）、營業天數（基本上）一年不可經營超過180日，有些地方限制更加嚴格，例如東京都新宿區有部份區域僅開放週五中午過後至週一中午這段期間可營業民泊）；另外也必須為住宿客造冊，申請民泊許可證⋯⋯等。此法頒布後，對於搶購東京套房物件的投資人來說是一大打擊，因為可營業天數收入可能還不如長租給當地人，加上大樓管委會大多禁止經營，因此影響民泊業甚鉅。
【資金篇】
(1) 銀行貸款融資
想在日本投資不動產，除非資金雄厚可以現金全額支付，通常都必須考慮進行銀行貸款融資。台灣目前已有中國信託、台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、中小企業銀行、台新銀行、玉山銀行⋯⋯等在東京設立分行（外籍人士要向日本本地銀行貸款成功的機率近乎於零），可以處理台灣人在日本的不動產貸款。但因為近年來海外人士在日本投資房地產甚多，大多銀行都提高貸款額度，目前來說若貸款額度未滿日幣兩千萬通常不會核貸，因此很多小坪數的物件就必須以現金全額支付，無法通過銀行貸款。
(2) 手付金與最終金
所謂「手付金」在不動產業界來說，就是買家進行不動產交易簽約時支付賣家的「訂金」，做為一種履約保證的有價物。倘若買家違約取消購屋，賣家就有權沒收手付金。嚴格定義來說，這種手付金屬於「解約手付」，就是在合約解除時會被收取的有價物。至於「最終金」，則是我們認知的「尾款」。當賣家在約定好的交屋日期與買家進行交屋當天，司法書士在現場確認買賣雙方轉移房屋所有權文件後，買方就有責任支付最終金（房屋總價扣除手付金之金額）給賣方；賣方確認收到款後，當天司法書士即會至東京法務局進行房屋所有權轉移登記，完成最終房屋交易手續。
(3) 購屋其他衍生費用
在日本購屋過程中，除了支付房價費用之外，因交易手續而衍生的其他費用十分繁瑣。其中包括以下兩大類：一、「取得物件手續」所需的仲介服務費、印紙代、不動產取得稅、登錄免許稅、固定資產稅與都市計畫稅之精算作業費；二、「申請房屋貸款手續」所需的印紙代、貸款手續費（及保證金）、斡旋手續費、抵押權設定費用與火災保險費。這些費用加總後，通常會佔總房價之5~7%左右，在精算「實際投報率」時都必須將這些成本計入。
【買賣篇】
＊買賣前＊
(1) 日本購屋最佳時機
購屋時機因每個人的財產實力而異，然客觀看來，日本自西元1991年經濟泡沫後，房市狀況本來就是一路下滑。加上西元2007年底爆發美國次級房貸風暴，日本房市又再度遭逢重挫。後來雖有東京奧運舉辦重生契機，房市需求看似逐漸加溫；但又逢世界新冠肺炎疫情肆虐，東京房價雖有提高，但相較於台北市甚至新北市蛋黃區房市每坪單價動輒百萬台幣以上，日本房價最高的東京都23區仍比台北更易下手。若以長期投資角度來說，日本社會發展穩定且大都市租屋市場屬於剛性需求，購買不動產做長期投資獲利相對穩定。
(2) 東京各區不動產投報率與中古屋房價評估
不動產投報率高低簡單來說，與取得成本及後續租金收入高低有直接關係。以東京都心五區（新宿區、中央區、千代田區、澀谷區、港區）來說，平均新成屋物件取得成本動輒要日幣8,000万円之譜，取得成本極高。即使租金收入相對於五區之外來得高，但換算成投報率仍不高。因此若要賺取高投報，自然就要冒點高風險，選擇都心五區之外的中古屋物件，才能從取得成本上爭取到更低費用。以東京23區為例，70平方公尺的中古屋房價，五區內的物件平均為日幣7,000万円，五區外的物件平均為日幣5,000万円；取得成本就相差日幣2,000万円，在投報率評估上自然亦有所差距。
(3) 日本新成屋銷售模式
日本不動產市場除了中古屋交易越來越活絡之外，新成屋依舊很受到歡迎。通常知名建案一推出，很快就銷售一空，想買的人還必須透過抽籤決定屋落誰家。一般日本新成屋分成二種銷售模式：建商自售與委託代銷。大型建商如住友不動產、三菱地所等，擁有自己的銷售子公司，所以採取的是第一種的「建商自售」模式。另有專職興建的公司，委託代銷公司販售新成屋，這就屬於第二種「委託代銷」模式。然對於買家來說，共同點是購買這類型新成屋都不需要支付仲介服務費，而是由建商直接支付佣金給代銷公司。
(4) 在日本購買中古屋之優缺點
雖然日本人在購屋時較喜歡新成屋，但因為經濟長期不景氣，並非所有人都有足夠預算可以購買新成屋。加上東京都23區土地取得越來越困難，能蓋新建案的土地自然更少；因此目前來說，反倒是中古屋交易市場更為活絡。在日本購買中古屋要考慮的缺點之一，就是物件的「築年數」，若完工年數太久的物件，轉售價格會有影響。然而購買中古屋的優點則是取得成本可以降低，這樣在計算投報率來看，就能獲得更理想的投報數字。
(5) 以東京購屋為例的最佳脫手物件類型
若決定在日本置產，並期待未來能靠轉售賺取差價，這部分要有心理準備不會如預期美好。「1R」套房類型的物件，通常為投資客購買，視租金投報率決定價格。2~3LDK物件相對較好轉售，因為符合一般日本家庭自用所需；一戶建（透天厝）作為民宿經營之用可能適合，但客製化程度高，訂價較難，相對比一般公寓投資難度高。
(6) オーナーチェンジ（Owner Change）物件
日本不動產買賣物件中有種特殊情況，就是這類「オーナーチェンジ（Owner Change）」物件，表示房屋目前仍有人承租中（帶租約）。日本政府為保障承租人，不允許新任屋主以自用或其他理由，要求原房客退租搬出。因此購買這種物件時，必須承接原有租約，甚至為尊重承租者隱私，購屋前也無法入內參觀格局。對投資者來說，購買前只能以物件格局圖紙來判斷，雖然有些風險，但另一方面也表示可以立即收租。
(7) 日本人忌諱的樓層與重視的房屋座向
老一輩的日本人可能會忌諱4和9樓，因為日語發音關係，「4」類似「死」，「9」類似「苦」，但現在人相對沒那麼忌諱。反倒是對於房屋的座向更為重視，因為日本屬於高緯度國家，非常需要溫暖的陽光照入屋內。因此朝南的房屋會最受歡迎，若在同一大樓同樓層同格局來說，朝南的物件單價會最高。其次是朝東、朝西，最後才是朝北的物件。朝北物件相對來說，屋內照入的陽光量最少，這對非常需要日照的日本人來說，相對比較不喜歡這樣的房子。
(8) 日本購屋建商選擇
在日本購買不動產，是否需要選擇知名度較高的大建商，建築物品質才會比較有保障呢？這對建築法規要求十分嚴格的日本來說，不論建商規模是大或小，建築物完工後都必須通過日本政府的嚴格審查，通過後才能取得「検査済み証」（使用執照）。此外，根據2009年最新制定的「住宅瑕疵擔保履行法」，建商所有新推出的建案都被要求強制加入「住宅瑕疵擔保責任險」；日後若物件有任何瑕疵，就算是原建商可能已經倒閉，買方都能透過這項保險獲得賠償。因此，在日本購屋選擇建商，考量點主要是各建商所推建案的設備設施質感與風格價值；至於建物品質與安全擔保則有政府提供保障，無須過度擔心。
(9) 日本不動產流通機構（REINS）
在台灣若要買房，尋找物件時除了各房仲業者官網外，通常會上類似「591」的網站查詢。日本對於不動產業界有所規範，特別由國土交通省指定一般公益財團法人「不動產流通機構」經營網路平台系統「REINS」（全名為Real Estate Information Network System），作為不動產物件統一登錄系統。若依地區區分，「REINS」還分為東日本、西日本、中部圈及近畿圈四個網路平台。依據日本「宅地建物取引業法」規定，擁有會員資格的不動產業者都可將物件資料登錄至系統內，讓所有資訊可以自由流通。倘若不動產業者與賣家簽署的委賣合約為「專屬專任」或「專任」合約，則有責任必須於簽約後之5~7日內，將委賣物件資訊登錄於「REINS」上。
(10) 預定價格
購買日本不動產時，經常會參考不動產業者提供的不動產廣告資訊，有時上面顯示的房價標示為「預定最多價格帶」或「價格未定」，此時上面揭露的價格並非正式實際售價，而是「接近實際售價」的「預定價格」。這種廣告屬於「預告廣告」，等到建案正式推出時，才會出「新規分讓」的正式廣告，此時上面看到的價格就是實際售價。然日本政府為了保障消費者權益，規定即使是「預定價格」也不能與「實際價格」差距甚大，否則亦會被歸類為「不當表示」。
(11) 日本不動產實價登錄
日本不動產業界也有所謂「實價登錄」的機制，不動產業者在物件成交後，在「不動產流通標準情報系統」（REINS）上登錄該物件的成交價格。但因為該系統是由一般公益財團法人所經營，並沒有公權力可以強制要求所有不動產業者都要將每個物件的成交價逐筆登錄，導致「REINS」上可供參考的物件實價資訊不如預期來得好用。此外，當不動產成交後，日本國土交通省也會發函給物件取得者，要求提供成交價格，以作為日後調整「公示地價」的參考標準。但這類函件亦無法律強制力，所以一般買方回覆的意願不會太高，導致真實的成交價格資訊難以精準掌握。
(12) 日本不動產行情價算法
購買不動產最重要的一點，就是希望能知己知彼，預先得知該物件的市場行情，不求買得最便宜，但至少不要花費高出行情甚多的金錢才買到。估算日本不動產行情價一般有三種算法：一、比價法：參考該物件所在區域的類似物件之成交實價。相同地段的不同建案，物件單價差異極大。二、原價法：計算興建該物件所有成本而推出的市場價格。這部分操作難度較高，屬於專業投資者等級。三、收益還原法：先計算出該物件未來純收益作為參考指數，再用投報率去回推算出房價。
(13) 公簿面積
所謂「公簿面積」就是登記在各類謄本文件上的面積，但有可能跟實測面積會有所不同。在日本不動產買賣方式中，亦分為二種：公簿買賣及實測買賣。倘若買方選擇「實測買賣」方式，則在完成不動產物件買賣簽約手續後，不動產業者會再就物件實際面積進行測量，測量後所得面積數據會再進行精算手續，才能確認最後買賣交易金額。若為「公簿買賣」，則就依據謄本文件上所顯示的面積，作為總價之計算標準。
(14) 徒步所要時間
日本人在選擇購屋或租屋時，最重要的其中一點就是物件離最近車站的步行時間，因為大多日本上班族都是搭乘電車通勤。因此若想要置產轉作出租賺取租金，選擇物件時就必須考量這一部分，每份不動產廣告上的物件概要都會有「徒步所要時間」這一項，清楚顯示從物件步行走到最近車站的所需時間。通常日本人能接受的時間會落在徒步10分鐘內。1分鐘以80公尺計算，再依照物件與最近車站的通行距離（非地圖直線距離，也不將等待紅燈的時間計入）除以速率，就能得出「徒步所要時間」的數字，若有小數點則四捨五入。例如物件與最近車站的通行距離為600公尺，徒步所要時間＝620÷80＝7.75，四捨五入後即為8分鐘。
(15) 大樓停車位與腳踏車位
日本大樓住宅因為汽車停車位和腳踏車位屬於公共設施，因此購買時不列入住戶之「專有面積」中，住戶購買時不用為其負擔任何費用。戶數多的大樓沒有每戶都配有汽車停車位，因此必須先向管理組合提出「利用申請書」承租，若超額申請則必須抽籤決定車位歸屬。倘若運氣不好沒有抽到大樓停車位，在買車前就必須先在居住地範圍二公里內擁有停車位（例如承租），有了確定停車位後才能買車，這是根據日本「車庫法」規定所做的限制。關於腳踏車位部分，則是每戶基本配一個停車位，停車空間不足的大樓，會採用上下立體機械式腳踏車停車架。
＊買賣中＊
(1) 以未成年子女名義購屋
若想為自己的未成年子女在日本購屋，法律是允許的，但有以下幾點必須注意。一、購買名義可以是未成年子女，但必須用小孩（即不動產所有人登記方）的戶頭匯款。二、若非現金購買而需貸款，某些銀行允許由父母做為連帶保證人，將父母視為子女的借款人，貸款由父母的戶頭匯款支付。三、買賣合約簽訂時，作為不動產所有人登記方的未成年子女和父母皆需到日本現場完成簽約，然不動產交屋時，本人可以不用到場。
(2) 購屋名義人之登記相關
在日本購買不動產，名義人可以是個人（自然人）或法人，法人的話，不管是登記在台灣或日本的公司都有權利購買不動產。一戶不動產名義人登記數，日本政府採「協議比例多人登記制」，也就是說可以多人登記沒問題。而且所有登記人可以自行協議持分所佔比例（不用非得均分），彈性較大，支付購買款項也是依照持分比例匯款。未來不動產物件在轉售交易時，所有持分者皆須到場才能進行交易，以保障該物件所有持分者之權益。
(3) 以現金搭配貸款方式在日本購屋
因應外國人在日本投資不動產越來越多，在日台系銀行在核准貸款的條件上也更為嚴格，通常物件總價未滿日幣3,000万円者不會允許貸款，必須以現金購買。倘若物件總價超過日幣3,000万円，也可以選擇以部分現金搭配貸款方式來支付房價總額。完成購屋契約簽署後，必須先繳交頭期款10%，完工後交屋才需要繳交尾款90%，中間無須繳交任何工程款。因此如果跟銀行貸款成數為七成，扣除頭期款已付的一成，就需要再補足二成的現金，剩餘的房款就由貸款來定期償還。
(4) 日本購屋議價文化
在日本購買不動產跟在台灣一樣，會透過房屋仲介業者來完成相關程序，然後其中關於「議價」這部分，台日之間卻存在迥異文化。在台灣購屋的議價空間很大，買方經常習慣對購買物件嫌東嫌西，藉此向賣方砍價。賣方也有被砍價的心理準備，早就在報價時刻意高報，讓買方有空間可以砍價。但在日本可不是如此，買方透過宅建取引業者提出「申購意向書」給賣方後，可能會在價格上寫得低一點，但絕對不能殺得太兇。因為若賣方為日本人，該物件又是原本自住所用，通常對房屋已有深厚感情；若套用台灣那套「嫌貨砍價」的手法，下場可能是對方拒絕賣給你。所以日本的購屋議價文化，是可以談價格，但幅度有限，這點必須要先認知清楚。
(5) 「決濟」與「引渡」
所謂「決濟」，就是買方交付賣方「最終金」（尾款）；所謂「引渡」，就是賣方將房屋鑰匙交付給買方。完成上述兩項手續後，即完成交屋作業。為避免買賣雙方舟車勞頓，通常會將「決濟」與「引渡」安排在同一天完成；除此之外，這天也會作為所有買賣房屋相關費用和收入的精算日，包括固定資產稅、管理費、修繕積立金和租金等。買方繳付所有費用後，當天也會由司法書士代為完成最終的產權移轉登記作業。
(6) 不動產委售流程
若在日本有不動產物件需要出售，必須委託不動產業者協助處理，一般委售流程如下：一、提供物件相關資料（包括物件地址、格局圖等）；二、售價評估（不動產業者針對周邊售價行情向賣方分析，並依該物件實際狀況建議出價策略）；三、正式簽約委售物件（與不動產業者簽署委賣契約，可分為一般、專任及專屬專任媒介契約）；四、物件相關調查（包括物件產權及相關法規確認）；五、登錄銷售管道開始宣傳（若簽署專任或專屬專任媒介契約，不動產業者有責任必須將待售物件登錄於REINS上）；六、成交（買賣雙方簽署不動產買賣契約）；七、收取最終金及交屋（賣方向買方收取尾款，並將房屋鑰匙交付予買方）。
(7) 日本不動產出售所需準備之文件
出售日本不動產所需準備文件分為兩種情況：空屋或租賃中物件。若為空屋物件，則賣方須準備身份證、護照、物件之權利證明書。若為租賃中物件，除上述文件之外，還須另外提供租賃契約書、承租方之入居申請書及物件租賃管理公司之委任契約等文件。若屬租賃中物件，不動產轉售後，新屋主仍須繼續承租給原租客，不可因個人因素（如自用、重新裝潢）等理由，回收租賃中的物件。
(8) 重要事項說明
日本是個做事風格極為嚴謹的國家，在處理不動產交易業務時，甚至制定法律（宅地建物取引業法第36條）來要求不動產業者，必須在不動產進行買賣或租賃簽約時，向當事人宣讀「重要事項說明書」之詳細內容。這個過程看似枯燥，但卻是完成不動產交易的必要手續，且一定要由具有「宅建取引資格」的宅建士來進行並簽名才算完成。「重要事項說明書」內容通常包括物件之建物相關資訊、室內設備狀況、登記權利種類與內容及相關法令限制⋯⋯等。交易當事人都有責任必須從頭到尾聽完，說明書內容經過宅建士所一一朗讀後，方能保障當事人的自身權益
(9) 關於不動產物件之水災與土壤液化說明
在日本購買不動產讓人放心的部分，就是在進行交屋時，會由宅建士在現場與買方宣讀「重要事項說明書」所有內容。其中就包括關於物件所在地是否有水災或土壤液化的可能性，並提供未來五十年甚至百年可能發生洪水的時間與地點資料，讓買方能夠獲得充足資訊。日本人發揮擅長的調查能力，將國土面對未來天災可能的相對因應都做了詳細調查，這對想在日本購買不動產的人來說，以科學數據提供買家所需的安心感。
(10) 登記識別情報
在轉移不動產物件時（如買賣、交換或贈與），向當地政府申請所有權移轉登記變更，新的物件登記名義人就會擁有一份新的「登記識別情報」。這份資料是由法務局所發行，作為不動產物件持有人權益的證明文件，內有由英數字組合的12位數認證號碼；為確保安全，號碼上還會用不透明膠紙封貼保護。當不動產物件完成權利移轉後，這份「登記識別情報」就會發給新的物件持有人。
＊買賣後＊
(4) 不動產取得稅
在取得不動產的事實發生後，不論持有時間多久，日本政府都會向不動產持有人課徵「不動產取得稅」，屬於一次性稅種，買賣以房屋過戶作為證明，另不動產新建或增建亦會徵收。取得日後3~6個月內，當地政府會寄送繳納通知書，若日本當地無收件地址，屋主務必委託納稅管理人協助收件並繳納稅金。
(5) 轉售不動產所產生的各式稅費
在日本進行不動產買賣交易時，賣方會有以下稅費需要繳納：一、仲介服務費（通常為成交總價之3%＋日幣6万円＋消費稅10%）；二、讓渡所得稅（若該筆買賣有獲利所得才需要繳納，稅率以五年為基準，購買五年內轉售之稅率為30%＋住民稅；購買超過五年轉售之稅率為15%＋住民稅。非日本住民不需繳納住民稅）；三、源泉徵收稅（類似所得預扣，一般外國人須預繳交易金額之10.21%之源泉徵收稅）；四、印紙代（售屋相關文件證明之印花稅）；五、專業人士執行業務費用（包括司法書士、稅理士等報酬）。
(6) 讓渡所得稅
指不動產因轉讓交易而獲得的收入，以此課徵的稅收。日本的「讓渡所得稅」課徵標準，是就轉售所產生的差價（獲利）來徵收，相對合理。讓渡所得之計算方式為：讓渡所得金額＝賣出價格-（買進價格+買進時所支付各項費用）-特別扣除額（若該不動產為自住，特別扣除額為日幣3,000万円；若為政府所徵收，特別扣除額為日幣5,000万円）。計算出「讓渡所得金額」後，再乘以稅率，便能得出須繳納的「讓渡所得稅」金額。這裡的稅率又分為兩種：以購買時間五年為區分。購買五年內轉賣，稅額為30%＋住民稅9%；購買五年後轉賣，稅額為15%＋住民稅5%。然若非日本居住者，住民稅部分不課徵。
(7) 相続税與贈与税
「相続税」即為繼承稅（遺產稅），若不動產持有人（自然人）死亡後將資產繼承給親人，日本政府會就此繼承行為課徵遺產稅。倘若原持有人於死亡前三年內，就先將該不動產贈與給繼承者，日本政府也會視為是「繼承行為」而就該不動產課徵「相続税」，目前稅率為10~55% 。「贈与税」（贈與稅）則是針對將不動產（建物或土地）無償贈與某人，日本政府會向該受贈者課徵「贈与税」，申報繳納時間為獲贈隔年之2月1日至3月15日間。「贈与税」採累進稅率制，另有基本扣除額日幣110萬可以抵扣。
(8) 消費稅調漲的影響
日本是一個採取消費稅外加徵收的國家，因此在日本購物，產品上的標價在結帳時，都需要另外支付消費稅（目前為10%）。日本消費稅率從1989年開始實施「消費稅法」的3%開始，歷經1997年增為5%、2014年增為8%，直到2019年調漲為現今實施的10%。消費稅通常會被營業方轉嫁給消費者，包括在購買不動產時委託司法書士、稅理士和宅建士處理相關手續的服務費，買方都必須另外支付消費稅。因此日本消費稅調漲最大的影響，當然就是對買方而言，不動產取得成本會些微增加。
【出租篇】
＊出租前＊
(1) 日本租賃契約：普通契約
同為房屋出租，日本與台灣的租賃契約精神卻大不同。台灣房客雖有租約保障，但實質對房東的保障更勝於房客；以一般租約來看，房東若想中途收回房子，甘願賠償押金（通常為二個月租金）給房客就能收回。但這在日本來說，卻是嚴重影響租客權益的惡劣行為。因此日本不動產租賃契約分為兩種：普通契約與定期契約。「普通契約」為最常見，單次租約通常為二年，但約滿時承租者擁有優先續租權；房東不可中途收回房子，若房客長年甚至一輩子承租，房東也必須配合。
(2)日本租賃契約：定期契約
如果房東有考慮房屋未來可能自用或做其他用途，出租物件時最理想的方式就是和租客簽訂這種「定期契約」。如此一來，約滿後將房屋收回就不受法規限制，也不用擔心房客告上法院，雙方僵持不下而遲遲無法收回房屋的窘境。但相對來說，這種類契約通常不受租客喜歡，因為對租客來說沒有保障。因此在同一物件情況下，若要房客簽署這種定期契約，租金條件也遠遠不如普通契約，甚至必須打個七、八折才可能會有房客願意承租。
(3) 敷金
在日本出租或承租房子，手續相較於台灣來說更為複雜，規矩和要繳納的費用林林總總，其中最常聽到的就是關於「敷金/禮金/更新料」這些費用。「敷金」即所謂的「押金」，收取這部分費用主要是保障房東，未來房客退租時，若有拖欠租金、無進行原狀回復或有設備非自然損害等情況，房東可以從這筆「敷金」中扣除。但為保障這筆費用公正使用，通常敷金會由該物件代管的管理公司保管。
(4) 禮金 / 更新料
「禮金」是日本不動產租賃文化中十分獨特的一環，名義上就是房客送給房東的謝金，感謝房東願意將房子租給自己。據說起源於二次世界大戰後，因為有很多人無家可歸，為了感謝房東願意出租房子，所以房客才有給房東「禮金」的習俗。關東和關西地區收禮金的標準也不同，關東地區（如東京）通常收「一個月租金」（不含管理費），關西地區（如大阪）收「二個月租金」。禮金不同於敷金，房客退租後，房東是不用歸還房客的。「更新料」則為租賃契約約滿要續約時，房客給房東的續約費用，這筆費用房東也無須歸還給房客。一般來說，關東地區（如東京）才有收取更新料的習俗，關西地區（如大阪）則無此習慣。
(5) 日本人租屋習慣
相較於台灣房東張貼租屋廣告，總喜歡標榜「傢俱家電全 / 包水包網路 / 意誠者租金可談」之類的特點，日本人租屋反倒喜歡承租「空屋狀態」的房子，因為他們都會自備傢俱家電。因此台灣人在日本購屋做長租投資，這點一定要有所認知，毋需費心幫房客打點一切。相對的，房客在退租時，也有責任必須將房屋「原狀回復」，恢復為承租時的「空屋狀態」。而一年之中，二至三月是日本人搬家的高峰期，因為四月是日本的開學季與會計年度之月，大部分退房或住入都會在這二個月進行，可算是日本租賃市場的高峰期。
(6) Sub-lease（轉租）
外國人在日本置產從事長期租賃，要冒的一個風險就是可能遇到空屋期，房子沒人租，自然沒有租金收入。倘若所屬物件地理位置或硬體設施不錯，可能會有管理公司願意跟屋主長期承租（包租），他們再轉租給其他人或公司作為商旅之用。這種做法就叫做「Sub-lease」（轉租），房客從一般自然人轉為法人（管理公司）；這種做法的優點是在合約期間，屋主保證每月都有租金收入，缺點是租金會略低於一般市場行情之10~20%。此外依規定，因為屋主屬於外國人，若將不動產出租給法人，會先被預扣20%的「源泉徵收」，日後等申報所得稅時才能申請退稅。
(7) 高租金高投報率物件陷阱
在準備購買日本不動產作為租賃投資前，不動產業者提供的物件廣告上，所揭示的投報率及帶租約情況，不見得實際為真。也有可能是為了處理難以脱手的物件，先找人佯裝租屋，並以高租金簽約，帳面上做出「高投報率」的假象。等到吸引買方購屋後，那個神秘租客就會立刻退租，甚至連敷金（押金）都不要。原因為何？因為不動產業者已經成功賺取比市場行情還高的物件差價，刻意安排好的「偽租客」所認賠的敷金，只是早就計算好的「成本」而已，用這種方式讓買方誤以為買到「帶租約又能收高租金」的高投報率物件。
(8) 日本常見出租房型：1R
日本租屋市場中有很多「1R」（One room）的小套房房型，面積大多在12~30平方公尺左右，承租這類房子多為學生或仍屬社會新鮮人的年輕上班族，當然也有可能包括收入不穩定的單身人士。對這類租客族群而言，他們的預算普遍不算高，有個小房子可以住即可，要求不多；若物件在市區或離車站徒步時間在10分鐘內，通常很容易出租。但相對來說，更換房客頻率也會較高，因為當房客畢業、調薪或結婚後，這種套房就不能滿足所需了。
(9) 日本常見出租房型：1LDK
另外日本有種「1LDK」房型也很受出租市場歡迎，室內面積約為30~50平方公尺，有客廳、餐廳、廚房及一間有門的單獨臥室，對兩人居住來說比較舒適。即使只是一個人住，這樣的空間相對比較有生活感也更舒適，臥室和客餐廳有所區隔，活動範圍比較大。這類物件在都心區相對好租，雖然租金行情較高，但在都心工作的人收入也較高，為了節省上班通勤時間，承租這類房型的意願也相對高。
(10) 日本常見出租房型：シェアハウス（Share house）
來日本求學或工作的外籍人士越來越多，而這些外籍人士若想自己在日本承租一般房屋，難度實在非常高。因為日本人嫌麻煩，畢竟這些外國人很難找到擔保人，加上語言溝通是個大問題，所以不太願意將房子租給外國人。因此近幾年出現這類「シェアハウス」（Share house）租賃物件，類似台灣的分租套房（雅房），房東可能也是外國人或是管理公司，並提供保證公司來為想要承租的外籍人士做擔保，就能讓外國人順利快速承租房子。這類租賃物件也通常會有完善的網路設備和公共空間，對於初期來日本工作生活的外國人來說，算是十分理想的租賃選擇。
(11) 日本大樓公寓寵物飼養規範
日本人熱愛飼養寵物的風氣，甚至比台灣人還盛行，特別是養貓，更受到大部分人的歡迎。不過一般承租大樓公寓不見得都能養寵物，必須視各大樓公寓的管理組合之規定。有的雖然同意住戶飼養寵物，但卻有規定可飼養寵物的種類或體型大小，主要原因是為了避免造成其他住戶的困擾。然而也有建商特別推出「寵物友善」的物件，通常剛推出就會被搶購一空或被快速租走。
＊出租後＊
(1) 垃圾丟置處理方式
日本對於垃圾分類的要求與細節比台灣還嚴格，基本上分為「可燃垃圾」（可燃ゴミ）、「不可燃垃圾」（不燃ゴミ）、「資源回收」（資源ゴミ）及「大型垃圾」（粗大ゴミ）等四種。可燃垃圾部分，有些城市會特別要求要使用該市指定的垃圾袋才能丟棄，例如北海道的札幌和小樽等地。其他三類分類非常細，就算是同為紙類，也有分一般可燃紙類和新聞報紙回收類二種，而其他瓶瓶罐罐或是大型傢俱等資源回收，也都必須按照規定的指定日期才能拿出來丟棄（每種資源回收每週都有指定日）。如果您的租客沒有處理好垃圾丟置這部分，鄰居很有可能會有所不滿，所以若租客非日本人，就必須請管理公司詳細告知該區丟棄垃圾的正確方式與時間。
(2) 租金收取時間與方式
若房東並非住在日本，房租部分就必須委託管理公司負責代收，再定期轉匯至房東指定之外幣帳戶。雖然房客是每月繳交租金給管理公司，但因作業便利及節省轉匯手續費考量，管理公司通常會每隔三個月或六個月，再一次匯給房東累積之租金。若選擇每三個月，管理公司的匯款時間為每年一月、四月、七月和十月，轉匯的手續費必須由房東負擔，匯款幣種通常為日幣。
(3) 租客遲繳租金之處理方式
在日本租賃物件的相關事項處理，都是由委託的管理公司出面協調解決，當然也包括積欠房租催繳這項工作。這就是房東委託管理公司的最大好處，不需要自己去面對房客扮黑臉，都由中立之第三方（管理公司）來解決即可，心理壓力不會太大。而管理公司的處理方式，有的會請房客自費加入保證公司，未來若不幸發生積欠租金情事，也可以再委請保證公司出面處理。
(4) 房東須支付的必要經費
在日本若有不動產租賃收入，物件所有人都必須向日本政府提出「確定申告」（類似所得稅申報），而其中有幾種房東支付的「必要經費」可以列入確定申告中的抵扣項目。包括：1.支付管理公司的管理費、2.修繕積立金、3.房屋折舊費、4.固定資產稅與都市計畫稅、5.與建物相關之保險費（如損害保險費）、6.相關文件之印紙代（印花稅）、7.支付稅理士或司法書士之作業費、8.物件大樓共益費、9.銀行貸款利息⋯⋯等。可列舉抵扣項目非常多，因此在提出確定申告時，要記得將這些支出的必要經費扣除。
(5) 管理公司管理費繳納責任歸屬
在日本若有不動產從事租賃，要考慮另一個成本就是支付管理公司委管的管理費用，這部分是必須由屋主支付。在日本委託管理公司管理，費用通常為委管物件租金之5%；所以在計算實際投報率時，也要將這筆費用計入成本中。但這部分的支出在申報確定申告時，房東是可以列出做為抵扣之用，多多少少能降低所得稅的繳納額度。
(6) 復興特別所得稅與住民稅
在日本租賃不動產的房東，除了要支付許多必要費用（例如修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅）之外，還有一筆「復興特別所得稅」需要支付。這筆稅金的由來，是在日本發生311大地震後所產生的新稅制，用來作為日本震後復興用途的資金來源。稅率計算方式為，在房東租金收入所得稅中加課2.1%左右的稅金，依據稅法會持續課徵到西元2037年。至於住民稅部分，若不動產持有者並非持長期簽證居住在日本，就無須繳納住民稅。
(7) 日本不動產租金收入報稅
若在日本置產有租金收入，必須在日本申報所得稅（確定申告）繳納稅金。這筆收入也必須在台灣申報所得稅時提出，但基於「一稅不兩課」的原則，在台申報所得稅時，可以將在日本繳納的稅金額度作為台灣所得稅申報的扣除項目。要注意的是，這筆租金所得在日本與台灣兩地都要申報，而稅金只會被收一次。
(8) 承租者於契約期間內退租
在台灣，若租客於合約未滿前就退租，押金拿不回來是很理所當然的事。但日本政府卻不這麼認為，對於租賃住宅做為自用的承租者權益極其保護。倘若承租者是自住而非經營店舖，不論是簽署「普通契約」或「定期契約」，只要於退租前一個月提出申請即可，毋需支付違約金。當然承租者還是必須履行「原狀回復」、「清潔房屋」和「非自然耗損部分賠償」的責任，若這三項在退租時有未完成項目，房東有權利從房客的敷金（押金）裡扣除後才退還剩餘部分。
(9) 原状回復義務
日本人租房子習慣承租空屋狀態的房子，因為自己會準備傢俱家電，但退租時，也有義務要幫房東「原狀回復」。就是承租的時候，房子是什麼狀態，退租時就有義務要將房子回復為承租時的狀態。不過回復範圍不包括房子自然老化耗損的部分，例如租了六年，在自然使用狀態下，壁紙產生泛黃或脫落，這部分在退租時就沒有義務要回復原狀。除此之外，還需要幫房東清潔乾淨，通常這部分會讓房東委託專業清潔公司來處理，費用再由當初繳交的敷金裡支付。因為房客客人認定的清潔標準與房東的可能不同，所以委託第三方專業清潔公司來處理，就能避免這部分的爭議。
【管理篇】
(1) 管理公司業務內容
在日本購買不動產的最大優點是，日本社會已有十分健全的不動產管理機制，通常不動產公司自己都有管理部門，可以提供「買賣連同管理」的一條龍服務。管理公司業務內容包括：負責物件招租、租金收取、租金催收、代繳各類稅金、緊急事務處理⋯⋯等工作。一般日本管理公司服務費收取標準為：該物件租金之5%。若有提供其他服務，例如先行墊付租客滯繳租金之服務，服務費有可能會另外加收2~5%。其中對遠在國外的屋主最大協助是，處理房屋或租客各類緊急狀況，如停水、停電、設備維修⋯⋯等，都能提供第一時間的即時協助。
(2) 租金收入入帳時間
一般來說，管理公司每年會分為四次將屋主之租金收入匯至指定帳戶，通常為每年一月、四月、七月和十月。匯款前，管理公司會先將相關支出費用扣除，包括管理公司服務費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、物件設備維修費⋯⋯等，扣除後再將剩餘租金收入匯出。在日本投資不動產，務必配合一家信用好的管理公司，才能將這些林林總總的代繳費用整理清楚，並準時將租金收入匯至屋主戶頭，確保投資收益。
(3) 管理費與共益費
管理費主要支付的是從事大樓公寓管理人員相關的行政費用，共益費則為支付維護大樓公寓公共區域之相關經費，包括樓梯、水塔之清潔費及電燈照明之電費⋯⋯等。一般在繳納時，共益費會連同管理費一起支付，因此租賃廣告資料上大多僅會註明「管理費」這一欄目，其實已經包含共益費在內。
(4) 修繕積立金
台灣社區管委會每月會向住戶收取管理費，裡面包括社區設備修繕及管理人員薪資等費用；然日本大樓公寓的管理組合則會每月收取二筆費用：管理費（共益費）及修繕積立金。前者房東可以轉嫁給租客繳納，後者則必須由房東支付。這筆修繕積立金的用途很明確，就是針對該大樓公寓長期修繕計畫所需支付的各項費用；每月向住戶收取後會先存在管理組合的帳戶裡，作為未來支付修繕相關的所有費用。這筆費用屬於大樓公寓的公共基金，收費標準有的是依照每戶面積持分來計算，有的則是每戶均同；原則都是先計算出該大樓公寓長期修繕計畫會需要多少資金，再回推算出每月每戶平均要繳納之金額。
(5) 固定資產稅與都市計畫稅
購買日本不動產時，經常會聽到「固都稅」這個名詞，其實就是「固定資產稅」與「都市計畫稅」（都市計畫稅指的是不動產位於東京23區所收取的地方稅）的合稱，類似台灣的房屋稅和地價稅。課徵日期為每年1月1日，可以選擇一次全繳或分為四期繳納，稅額計算方式如下：固定資產稅＝該不動產固定資產稅評價額X稅率（1.4%）；都市計畫稅＝固定資產稅評價額X稅率（0.3%）。若不動產持有人並非居住在日本，則必須委託納稅管理人協助接收納稅通知書並繳納稅金。
(6) 地震保險
日本是地震活動極為頻繁的國家，特別是在1964年6月14日發生了震度7的新瀉大地震後，日本政府認為必須加強不動產地震保險部分，以維護不動產所有人的財產保障。因此日本政府以「再保險」形式，承擔不動產地震保險一部分的保費支出義務，倘若建築物因地震導致「全毀」或「半毀」，投保方即可獲得地震保險金；
不動產持有者之專用部分若受到損害，亦可獲得保險金理賠。
(7) 住宅火災保險
顧名思義，住宅火災保險就是保障不動產持有人，若物件發生火災時，可以獲得理賠的保險制度。雖然並非強制要求投保，但屋主為避免因火災而導致的巨大損失，通常都會投保此險。投保時，也會跟地震險一起投保，地震險無法單獨投保，因為日本政府認為地震會導致火災，所以將地震險與火災險綁在一起受理投保。住宅火災保險金額依照投保額、投保年限與不動產物件坪數和構造不同而異，若建物為木造，保險金就會較鋼筋混凝土建築物來得高。
(8) 稅理士作業費
在日本支付稅理士的作業費用，與物件總價高低無關，這部分就可以納入為投資營運之固定成本。這些支出可以在申請所得稅「確定申告」時，於租金所得中作為成本扣除項目。
(9) 確定申告
即所得稅申報，申報期間為每年2月中旬至3月中旬之前必須提交；依據去年1月1日至12月31日的年收入之淨所得，參照稅率後計算出應繳納稅金。台灣人若於日本投資不動產有租金收入，就必須提交確定申告；申告方式有二種：白色申告與青色申告。前者屬於一般申告，後者屬於列舉申報，若為不動產投資則推薦選用青色申告方式。因為可以列舉相關支出作為扣除項目，包括管理公司服務費、大樓管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、房屋折舊費、支付司法書士或稅理士相關報酬⋯⋯等費用，藉以降低稅金繳納費用。
(10) 青色申告
「青色申告」所有日本所得稅申報的一種方式，相對於另一種「白色申告」（一般申告方式），比較類似台灣的列舉申報方式。以在日本投資不動產的人來說，比較建議採取青色申告方式，可透過列舉方式爭取更多所得稅扣除額度。個人名義符合青色申告的條件是，必須有下列三種營收來源之一方可：1.房產所得、2.個人事業所得、3.山林採伐與買賣事業所得。採取這種方式申報的優點有：1.扣除額可增加日幣10万円（若所得為負數不適用）、2.所得為負數可分三年遞延、3.若持有出租不動產物件達10個房間或5棟以上，累計可扣除額度將增加65萬日圓。
